ITP segunda mano — 7% en Andalucía
Tipo general desde 2021. Bonificado al 3,5% en vivienda habitual <150.000 € si eres menor de 35, familia numerosa o discapacidad ≥33%.
+20 añosES/ENSede Playamar
Comprar piso en Málaga y Costa del Sol
Mismo asesor del primer café a la entrega de llaves. Espectro 150k-1,5M, sin intermediarios, sin sesgo luxury.
ANTES DE COMPRAR
¿Qué necesitas saber antes de comprar?
Seis bloques de gasto que se suman al precio escriturado. Entre el 9% y el 12% extra, según obra nueva o segunda mano.
IVA + AJD si es obra nueva
Vivienda de promotor: 10% IVA + 1,2% AJD sobre el escriturado. ITP y AJD/IVA son mutuamente exclusivos: nunca se suman.
Notaría + Registro de la Propiedad
Arancel notarial 0,4-0,5% del precio. Registro 0,2-0,3%. Gestoría 100-300 € para tramitar inscripción tras el impuesto.
Tasación + LCCI 2019
Si financias, la tasación cuesta 300-500 €. Desde Ley 5/2019 LCCI, el resto de gastos de constitución los paga el banco.
Valor de referencia catastral
Desde la Ley 11/2021, Hacienda liquida ITP sobre el mayor entre escriturado y valor de referencia. Lo verificamos antes de arras.
Coste real total: 9-12%
Sobre 250.000 € en segunda mano, gastos suman ~20.000 € (ITP + notaría + Registro + gestoría). Te damos el cálculo con tu operación.
ACOMPAÑAMIENTO E2E
¿Cómo te acompañamos del NIE al notario?
Cuatro fases con un único interlocutor desde el primer café hasta la entrega de llaves. Nada de equipo rotativo ni handoffs.
Diagnóstico inicial gratuito
Hablamos de presupuesto real, plazo, zona, finalidad (vivienda habitual, segunda residencia, inversión) y restricciones bancarias antes de empezar a enseñar pisos.
Selección + visitas guiadas
Filtramos cartera propia y mercado abierto. Tres a cinco visitas back-to-back por jornada cuando vienes desde fuera, con análisis técnico por barrio y precio €/m².
Arras + documentación
Negociamos arras penitenciales (art. 1454 CC) al 5-10% del precio. Verificamos nota simple del Registro, cargas, IBI, comunidad y certificado energético antes de firmar.
Escritura + entrega de llaves
Coordinamos notaría, banca y Registro. Acompañamos en la firma, supervisamos el cheque bancario y entregamos las llaves con cambios de suministro tramitados.
COMPARATIVAS PRODUCTO
¿Obra nueva o segunda mano? ¿Vivienda habitual o segunda residencia?
Dos decisiones que marcan tributación, plazo, capacidad de reforma y financiación. Cada perfil tiene su lectura honesta.
OBRA NUEVA VS SEGUNDA MANO
Obra nueva vs segunda mano
Obra nueva: calidades modernas + garantía decenal, pero 10% IVA + 1,2% AJD y calendario de entrega. Segunda mano: negociación, entrega inmediata y reforma libre con ITP al 7%.
Tributación
10% IVA + 1,2% AJD vs 7% ITP Andalucía
Plazo entrega
12-30 meses vs 30-60 días
Personalización
Calidades finalistas vs reforma libre
Garantía
Decenal del promotor vs ITE + due diligence
PRIMERA VIVIENDA VS SEGUNDA RESIDENCIA
Primera vivienda vs segunda residencia
Vivienda habitual elegible: ITP bonificado 3,5% + hipoteca LTV 80%. Segunda residencia: ITP 7% pleno + LTV 60-70%. La venta futura tributa distinto por la exención de reinversión.
ITP aplicable
3,5% bonificado vs 7% pleno
Hipoteca LTV
80% residente vs 60-70%
Fiscalidad venta
Reinversión exenta vs ganancia tributada
Uso temporal
Habitual vs vacacional/segunda
EL PROCESO
¿Cómo es el proceso paso a paso?
Diez hitos desde el primer contacto hasta el cambio de titularidad. Plazo estándar 30-60 días desde arras hasta escritura.
- 01
Primer contacto + diagnóstico
Llamada o WhatsApp para mapear presupuesto, plazo, zona y finalidad antes de enseñarte nada.
- 02
Búsqueda con criterio
Cartera propia + mercado abierto. Te enviamos 8-12 fichas con €/m² comparado por barrio.
- 03
Visitas guiadas
Tres a cinco propiedades back-to-back si vienes desde fuera. Análisis técnico de superficies, orientación, ruidos y comunidad.
- 04
Arras penitenciales (5-10%)
Contrato de arras del art. 1454 CC con reserva económica + plazo cerrado hasta escritura.
- 05
Due diligence técnica
Nota simple, cargas, IBI, comunidad sin deudas, ITE, licencia de primera ocupación si es obra nueva.
- 06
Financiación coordinada
Si necesitas hipoteca, 2-3 ofertas de banca local. LCCI 2019 traslada gastos al banco —solo pagas tasación.
- 07
Firma ante notario
Cheque bancario certificado y lectura de escritura. Te explicamos cada cláusula antes de rubricar.
- 08
Liquidación de impuestos
Modelo 600 en 30 días: ITP en segunda mano o AJD + factura IVA en obra nueva. Lo gestionamos por ti.
- 09
Inscripción en el Registro
Una vez liquidado, presentamos la escritura para inscripción definitiva del cambio de titularidad.
- 10
Entrega de llaves + suministros
Llaves, copia de escritura inscrita y cambio de titularidad de luz, agua, gas y comunidad ya tramitados.
POR QUÉ ELEGIRNOS
¿Por qué confiar la compra a Inmobiliaria Los Álamos?
Cuatro vectores diferenciales medibles. Lo que nos separa de portales, franquicias y luxury internacional.
Asesor único bilingüe del NIE al notario
Mismo interlocutor desde el primer café hasta la entrega de llaves. No rotamos cuentas ni te pasamos a "comercial → administrativo → cierre". Comunicación nativa ES/EN.
Espectro 150k-1,5M sin sesgo luxury
Atendemos al comprador medio-alto que ni Engel & Völkers ni Lucas Fox cubren. Primera vivienda joven, cambio de hogar, segunda residencia, inversión —cuatro perfiles bajo el mismo techo.
Red propia: abogado · banca · notaría · perito · reforma
Servicios complementarios coordinados internamente: peritación independiente, certificado energético, reforma integral, gestión post-compra del alquiler. Bajo nuestro mismo techo.
Sede en Playamar + 20 años operando la costa
Oficina física en Torremolinos. Veinte años de operaciones reales en el triángulo Torremolinos-Benalmádena-Fuengirola + Málaga capital. No subcontratamos a Madrid ni a Manchester.
MICROMERCADOS
¿En qué zonas trabajamos?
Cuatro micromercados conocidos calle a calle. Donde concentramos las operaciones reales de los últimos 20 años.
Torremolinos
Carihuela, Playamar, Pueblo y Calvario. Primera línea y segunda línea de playa con presencia histórica del comprador británico y nórdico.
Comprar en TorremolinosBenalmádena
Arroyo de la Miel, Costa, Pueblo y Puerto Marina. Trazado horizontal con servicios y clima estable —zona preferida para segunda residencia y jubilación.
Comprar en BenalmádenaFuengirola
Los Boliches, Los Pacos, Torreblanca y Centro. Paseo marítimo amplio, tren de cercanías al aeropuerto y comercio cercano a pie.
Comprar en FuengirolaMálaga capital
Soho, Centro Histórico, Este, Pedregalejo y El Palo. Densidad cultural y de servicios urbanos, con micromercados muy diferenciados barrio a barrio.
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PREGUNTAS FRECUENTES
Preguntas frecuentes
Las dudas más habituales antes de iniciar la compra de un piso en Málaga o la Costa del Sol.
¿Cuánto cuesta comprar un piso en Málaga aparte del precio?
Entre el 9% y el 12% del precio escriturado. Segunda mano: ITP 7% Andalucía + notaría + Registro + gestoría (~1%). Obra nueva: IVA 10% + AJD 1,2%. Si financias, suma tasación 300-500 €.¿Qué impuestos paga el comprador en Andalucía?
ITP del 7% en segunda mano (tipo general desde 2021). Bonificación al 3,5% si vivienda habitual <150.000 € y eres menor de 35, familia numerosa o discapacidad ≥33%. En obra nueva, IVA 10% + AJD 1,2%.¿Cuál es la diferencia entre arras penitenciales y confirmatorias?
Las arras penitenciales (art. 1454 CC) permiten desistir: comprador pierde lo entregado, vendedor devuelve el doble. Las confirmatorias actúan como anticipo del precio, sin desistimiento. Las habituales son las penitenciales al 5-10%.¿Cuánto tarda el proceso de compra?
Entre 30 y 60 días desde arras hasta escritura. Sin hipoteca y con documentación clara se cierra en 30 días; con hipoteca a no residente puede ampliarse a 60-90 días por análisis bancario.¿Puedo comprar siendo extranjero no residente?
Sí. No hay restricción para extranjeros no residentes. Necesitas NIE (Número de Identidad de Extranjero), cuenta bancaria española y, si financias, hipoteca no residente. Firmas presencial o por POA notarial bilingüe.¿Qué porcentaje de hipoteca conceden los bancos?
A residentes fiscales, hasta el 80% del menor entre tasación y precio. A no residentes, típicamente 60-70%. Ratio cuota-ingreso máximo 30-35% para aprobación.¿Qué pasa si el valor de referencia catastral es mayor que el precio?
Desde la Ley 11/2021, Hacienda liquida ITP sobre el mayor entre precio y valor de referencia catastral. Lo verificamos en sede.catastro.gob.es antes de firmar arras para evitar sorpresas en la liquidación.
¿Listo para empezar la búsqueda?
Si ya tienes brief claro, te enviamos primera selección en 48 horas. Si todavía estás explorando, el diagnóstico inicial por teléfono o WhatsApp es gratuito.
Teléfono
+34 638 18 80 55
Comprar piso en Málaga y Costa del Sol — guía completa Los Álamos
Inmobiliaria Los Álamos acompaña desde hace 20 años a compradores de piso en Málaga y la Costa del Sol con un modelo distinto al portal masivo, la franquicia generalista y la inmobiliaria luxury. Atendemos primera vivienda, cambio de hogar, segunda residencia y comprador no residente en el espectro 150k-1,5M que ni Engel & Völkers ni Donpiso cubren con consultivo personalizado.
El proceso incluye fiscalidad real (ITP 7% segunda mano o IVA 10% + AJD 1,2% obra nueva en Andalucía, bonificación 3,5% para vivienda habitual <150.000 €, Modelo 600 en 30 días, valor de referencia catastral Ley 11/2021), financiación (LTV 80% residente o 60-70% no residente, gastos al banco por Ley 5/2019 LCCI) y due diligence técnica (nota simple, IBI, comunidad, ITE, CEE obligatorio).
Trabajamos el triángulo Torremolinos-Benalmádena-Fuengirola y Málaga capital con asesor único bilingüe que coordina red propia: abogado, banca local, notaría, perito independiente para verificar el valor antes de firmar, reforma y gestión del alquiler post-compra. Conoce al equipo en /nosotros.
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